Derechos legales si un inquilino deja de pagar

Marco legal del impago de alquiler en España

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, los derechos y obligaciones de ambas partes se regulan principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma supletoria, por el Código Civil. Conocer este marco legal es esencial para que el propietario actúe con rapidez, pero también con seguridad jurídica, evitando actuaciones que puedan considerarse ilegales o que perjudiquen su posición en un futuro procedimiento judicial.

La LAU establece que el pago de la renta es una obligación esencial del arrendatario. Su incumplimiento reiterado o incluso el impago de una sola mensualidad, según la interpretación mayoritaria de los tribunales, puede justificar la resolución del contrato y el desahucio, siempre que se sigan los cauces legales correspondientes. Además, la normativa procesal (Ley de Enjuiciamiento Civil) regula el procedimiento específico de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Cuándo se considera impago y morosidad

El impago se produce cuando el inquilino no abona la renta en la fecha pactada en el contrato. Lo habitual es que el pago se realice dentro de los primeros días del mes, pero prevalece siempre lo que se haya establecido por escrito. A partir del momento en que vence el plazo sin que se haya efectuado el pago, el arrendatario incurre en mora y el propietario puede iniciar las acciones pertinentes.

No es necesario acumular varios meses de deuda para que exista impago relevante. En la práctica, muchos propietarios esperan uno o dos meses antes de actuar, pero desde el primer retraso significativo es recomendable dejar constancia escrita y valorar los siguientes pasos, especialmente si el inquilino deja de responder o ofrece excusas reiteradas sin cumplir los compromisos de pago.

• Retraso aislado con comunicación fluida: suele resolverse de forma amistosa.
• Retrasos recurrentes: conviene formalizar avisos por escrito y fijar plazos claros.
• Impago total y falta de respuesta: es el escenario típico que conduce al desahucio.
• Impago parcial (paga solo una parte): también se considera incumplimiento de la obligación de pago.

Derechos básicos del propietario ante el impago

Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario dispone de una serie de derechos legales que puede ejercer siempre a través de los cauces previstos por la ley. Estos derechos no solo se refieren a la recuperación de la vivienda, sino también al cobro de las rentas debidas y, en su caso, a la indemnización por daños y perjuicios.

• Derecho a exigir el pago íntegro de la renta y cantidades asimiladas: incluye alquiler, suministros si así se pactó, gastos de comunidad repercutibles u otros conceptos previstos en el contrato.
• Derecho a resolver el contrato por impago: el incumplimiento grave y reiterado permite solicitar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento.
• Derecho a recuperar la posesión de la vivienda: mediante el correspondiente procedimiento de desahucio, nunca por vías de hecho.
• Derecho a reclamar judicialmente las cantidades adeudadas: tanto las rentas vencidas como las que se devenguen hasta la entrega efectiva de las llaves.
• Derecho a aplicar la fianza y garantías adicionales: para compensar deudas y daños, dentro de los límites legales y contractuales.

Requerimiento previo y burofax al inquilino

Antes de iniciar un procedimiento judicial, es muy recomendable —y en la práctica casi imprescindible— realizar un requerimiento fehaciente al inquilino. El medio más utilizado es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, ya que permite acreditar que el arrendatario ha sido informado del impago y del plazo para regularizar su situación.

El requerimiento previo cumple varias funciones: deja constancia del impago, demuestra la voluntad del propietario de resolver el conflicto de forma amistosa, interrumpe plazos de prescripción y puede influir en la decisión del juez sobre las costas del procedimiento. Además, en algunos casos puede evitar el juicio si el inquilino decide ponerse al día con los pagos o abandonar voluntariamente la vivienda.

• Identificar claramente al arrendador y al arrendatario.
• Indicar el contrato de referencia y la vivienda arrendada.
• Detallar las mensualidades impagadas y el importe total adeudado.
• Conceder un plazo concreto para el pago o la entrega de llaves.
• Advertir de que, en caso de no atender el requerimiento, se iniciarán acciones legales.

Procedimiento de desahucio por impago

Si el inquilino no paga ni abandona la vivienda tras el requerimiento, el propietario puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago. Se trata de un juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite acumular la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas.

El proceso comienza con la presentación de una demanda ante el juzgado competente, normalmente con la intervención de abogado y procurador (salvo casos de cuantía muy reducida). El juzgado admite la demanda y notifica al inquilino, fijando una fecha para el lanzamiento (desalojo) y, en su caso, para la vista si el arrendatario se opone.

• Presentación de la demanda: se adjunta el contrato, justificantes de impago, burofax y cualquier otra documentación relevante.
• Notificación al inquilino: se le concede un plazo para pagar, abandonar la vivienda o formular oposición alegando las causas que estime oportunas.
• Enervación del desahucio: en determinados supuestos, el inquilino puede evitar el desahucio pagando todo lo debido antes del juicio, aunque no siempre es posible si ya ha sido requerido previamente.
• Vista y sentencia: si hay oposición, se celebra juicio y el juez dicta sentencia estimando o desestimando la demanda.
• Lanzamiento: si el inquilino no abandona voluntariamente, la comisión judicial procede al desalojo en la fecha señalada.

Reclamación de rentas impagadas y daños

Además de recuperar la vivienda, el propietario tiene derecho a reclamar las rentas impagadas y otras cantidades debidas. Esta reclamación puede acumularse a la demanda de desahucio o plantearse en un procedimiento independiente, según la estrategia procesal y las circunstancias del caso.

La reclamación no se limita a las mensualidades vencidas en el momento de presentar la demanda. También se pueden incluir las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión, así como otros conceptos como suministros impagados, desperfectos en la vivienda o penalizaciones previstas en el contrato, siempre que se acrediten adecuadamente.

• Rentas mensuales impagadas.
• Importes de suministros (agua, luz, gas, internet) si se pactó su asunción por el inquilino.
• Gastos de comunidad y otros gastos repercutibles.
• Daños materiales en la vivienda más allá del desgaste normal por uso.
• Intereses de demora y, en su caso, costas procesales.

Qué no puede hacer legalmente el propietario

Ante la frustración que genera un inquilino moroso, algunos propietarios se plantean medidas de presión que son claramente ilegales y que pueden acarrear consecuencias penales y civiles. Conocer estos límites es tan importante como conocer los propios derechos, ya que una actuación indebida puede volverse en contra del arrendador.

• Cambiar la cerradura sin autorización judicial: se considera una vía de hecho y puede constituir un delito de coacciones o allanamiento de morada.
• Cortar suministros básicos: interrumpir agua, luz o gas para forzar la salida del inquilino también puede ser delito y generar responsabilidad civil.
• Entrar en la vivienda sin consentimiento: aunque el propietario sea el titular del inmueble, mientras dure el contrato la posesión corresponde al inquilino.
• Amenazas, acoso o presión constante: las comunicaciones deben ser firmes pero respetuosas, preferiblemente por escrito y con asesoramiento profesional.
• Retener pertenencias del inquilino: apropiarse de bienes ajenos para compensar deudas es ilegal y puede dar lugar a denuncias penales.

Garantías, fianzas y seguros de impago

Una de las principales herramientas para protegerse frente al riesgo de impago son las garantías económicas asociadas al contrato de arrendamiento. La ley establece una fianza obligatoria, pero además se pueden pactar garantías adicionales como depósitos, avales bancarios o seguros específicos de impago de alquiler.

La fianza legal suele equivaler a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, aunque pueden pactarse cantidades superiores como garantía adicional, siempre respetando los límites que en cada momento marque la normativa aplicable. Estas cantidades deben gestionarse correctamente, depositándose cuando la ley autonómica así lo exija y devolviéndose al finalizar el contrato si no hay deudas ni daños.

• Fianza legal: garantiza el cumplimiento de las obligaciones básicas del inquilino y puede aplicarse a rentas impagadas o desperfectos.
• Depósitos adicionales: sumas complementarias pactadas en el contrato para reforzar la seguridad del arrendador.
• Aval bancario: compromiso de una entidad financiera de responder por el inquilino hasta un importe determinado.
• Seguro de impago de alquiler: póliza que cubre rentas impagadas y, en ocasiones, defensa jurídica y daños en la vivienda.

Acuerdos extrajudiciales y mediación

No todos los casos de impago terminan necesariamente en un juicio de desahucio. En muchas ocasiones, un acuerdo extrajudicial bien planteado puede ser la solución más rápida y menos costosa para ambas partes. Esto puede incluir calendarios de pago, quitas parciales, entrega voluntaria de llaves o pactos de salida en una fecha determinada.

La mediación, ya sea privada o a través de servicios públicos, ofrece un espacio neutral donde propietario e inquilino pueden negociar con la ayuda de un tercero imparcial. Aunque los acuerdos alcanzados deben formalizarse por escrito y, preferiblemente, elevarse a documento con fuerza ejecutiva, esta vía puede evitar meses de litigio y costes judiciales.

• Negociar un plan de pagos realista y por escrito.
• Pactar la entrega voluntaria de la vivienda en una fecha concreta.
• Establecer condonaciones parciales a cambio de una salida rápida.
• Utilizar mediadores profesionales para facilitar el diálogo.
• Formalizar el acuerdo en un documento firmado por ambas partes.

Consejos preventivos para propietarios

La mejor forma de afrontar el problema de un inquilino que deja de pagar es prevenirlo desde el inicio. Una adecuada selección del arrendatario, un contrato bien redactado y una gestión profesional del alquiler reducen significativamente el riesgo de impago y facilitan la defensa de los derechos del propietario si el conflicto llega a producirse.

• Analizar la solvencia del inquilino: solicitar nóminas, contratos de trabajo, declaraciones de ingresos y referencias de anteriores arrendadores.
• Redactar un contrato claro y completo: especificar plazos de pago, penalizaciones por retraso, reparto de gastos, causas de resolución y procedimientos de comunicación.
• Documentar el estado de la vivienda: inventario detallado, fotografías y acta de entrega firmada por ambas partes.
• Contratar un seguro de impago: especialmente recomendable en zonas con alta demanda y rentas elevadas.
• Mantener una comunicación fluida: un trato correcto y profesional facilita la resolución amistosa de pequeños conflictos antes de que se agraven.

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