Reclamación por impago de alquiler: vías y plazos

La reclamación por impago de alquiler suele plantearse cuando el arrendatario deja de pagar la renta pactada y, en su caso, otras cantidades cuyo abono le corresponda según el contrato y el régimen aplicable. En España, el marco principal está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en relación con el Código Civil y, si se inicia una reclamación judicial o un eventual desahucio por falta de pago, con la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Desde un punto de vista práctico, conviene distinguir entre arrendamientos urbanos de vivienda y de uso distinto de vivienda, porque algunas cuestiones contractuales pueden variar. Aun así, ante un impago de rentas, normalmente se valora si interesa reclamar solo las cantidades debidas, resolver el contrato por incumplimiento y/o instar el desahucio por falta de pago, siempre según la documentación disponible y la estrategia más adecuada. También conviene revisar cuanto antes el plazo para reclamar alquiler, ya que la acción para exigir pagos periódicos tiene reglas de prescripción que no deben dejarse pasar.

Qué se entiende por reclamación por impago de alquiler

Se habla de reclamación por impago de alquiler cuando el arrendador pretende exigir al arrendatario el pago de rentas vencidas y, en su caso, de cantidades asimiladas que proceda repercutir conforme al contrato y a la ley. La renta se encuadra en el art. 17 LAU y determinados gastos generales o servicios individuales pueden corresponder al arrendatario si así se ha pactado y concurre el régimen aplicable, cuestión que conviene revisar con cautela a la luz del art. 20 LAU.

Además de la reclamación económica, el impago puede ser causa de resolución del contrato conforme al art. 27 LAU por falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. No obstante, no en todos los casos la estrategia más útil será la misma: habrá supuestos en los que interese priorizar el cobro y otros en los que el objetivo principal sea recuperar la posesión del inmueble.

Qué opciones puede valorar el arrendador ante el impago

La primera decisión suele ser estratégica: reclamar solo cantidades o reclamar, además, la resolución del contrato y el eventual desahucio por falta de pago. La elección dependerá de si el arrendador quiere mantener el contrato, de la solvencia del inquilino, del importe adeudado y de la prueba disponible.

Un requerimiento de pago al inquilino puede ser una herramienta frecuente para dejar constancia del impago, concretar cantidades y abrir una vía de solución antes de litigar. Sin embargo, su utilidad concreta dependerá del caso y no conviene tratarlo como requisito universal absoluto para cualquier reclamación.

Qué plazos conviene revisar antes de reclamar

Uno de los puntos más importantes es el plazo de prescripción para exigir las rentas. El art. 1966 del Código Civil establece un plazo específico para reclamar pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, categoría en la que normalmente se encuadran las rentas periódicas del alquiler.

Además del cómputo de la prescripción, conviene revisar la fecha exacta de vencimiento de cada mensualidad, si ha habido pagos parciales, si existen cantidades asimiladas discutidas y si se han realizado comunicaciones que puedan tener relevancia jurídica. Cuando el impago se prolonga, dejar pasar el tiempo puede complicar tanto la recuperación económica como la estrategia procesal.

Si se está valorando una reclamación judicial, también habrá que analizar los tiempos prácticos de preparación de la demanda, la localización del arrendatario y la suficiencia de la prueba. No todos los retrasos tienen el mismo impacto, pero en general es recomendable revisar los plazos desde el primer impago relevante.

Qué documentación ayuda a sostener la reclamación

La documentación acreditativa suele ser decisiva. Lo habitual es reunir, como mínimo, el contrato de alquiler, los justificantes de pago o de impago, el detalle de las mensualidades vencidas, los recibos emitidos y las comunicaciones mantenidas con el arrendatario.

• Contrato firmado y, en su caso, anexos o prórrogas.
• Extractos bancarios, transferencias devueltas o ausencia de abonos.
• Relación clara de rentas debidas y de otras cantidades reclamadas.
• Requerimientos enviados y acuse de recibo si existe.
• Documentos sobre suministros o gastos repercutidos, cuando proceda reclamarlos.

En arrendamientos para uso distinto de vivienda puede haber más margen para pactos específicos sobre gastos y obligaciones económicas. Precisamente por eso, antes de incluir determinadas partidas en la deuda, conviene comprobar si su repercusión está bien sustentada en el contrato y si encaja con la normativa aplicable.

Qué errores conviene evitar antes de iniciar acciones

Un error frecuente es reclamar cantidades sin desglose suficiente o sin revisar si todas son exigibles en los términos pactados. También puede perjudicar mezclar rentas con conceptos dudosos, no conservar la trazabilidad de las comunicaciones o iniciar actuaciones precipitadas sin valorar si se quiere mantener el contrato o resolverlo.

Tampoco conviene dar por sentado que cualquier impago se resuelve igual. Si se inicia una reclamación judicial, la forma de plantearla y sus efectos dependerán de la pretensión ejercitada, de la documentación y del encaje en la LEC. Por eso, antes de actuar, suele ser útil ordenar la prueba y definir con precisión qué se reclama y por qué.